Plötzlich Rivalen?

Gäubodenpark: Wird jetzt saniert? Foto: Engel

Der Gäubodenpark wechselt einmal mehr den Eigentümer: Gut unterrichteten Quellen zufolge übernimmt die Modulus Real Estate GmbH über ihre Tochter Carlus Retail 8 GmbH aus Wentorf bei Hamburg den Park. Insidern zufolge ist der Verkauf bereits abgeschlossen. Das könnte Auswirkungen auch auf den Westpark haben: Mit einem neuen Investor könnte der Gäubodenpark als Standort für Rewe interessanter sein als der Westpark.

Was bezweckt ein neuer Eigentümer? Wechselt der Gäubodenpark nur als Abschreibungsprojekt in ein neues Portfolio, oder wird in den seit Jahren sanierungsbedürftigen Park jetzt investiert? Die Modulus Real Estate gilt als ein Investor, der Gewerbeimmobilien tatsächlich umgestaltet. Falls das auch hier der Fall ist, könnte ein Wettbewerb zwischen dem Gäubodenpark und dem Westpark entbrennen. Beide brauchen einen neuen Ankermieter, für beide wäre ein Supermarkt ideal, aber Straubing ist im Grunde schon voll.

Bisher galt als ausgemacht, dass Rewe in den Westpark gehen und dort einen großen, modernen Markt eröffnen wird. In diesem Fall hätte der bisherige Rewe-Markt im Theresiencenter kaum eine Überlebenschance. Das könnte nun anders werden. Dem Vernehmen nach ist der bisherige Gäubodenpark-Eigentümer in Gesprächen mit verschiedenen Supermarkt-Ketten. Einer davon soll Rewe sein. Für Rewe könnte das hochinteressant sein.

Welche Haltung hat die Stadt?

Im Gegensatz zu Edeka und Kaufland hat Rewe in Straubing nur einen relativ kleinen Standort im Theresiencenter. Bereits vor Jahren wurde Rewe deshalb großes Interesse an einem Standort im Straubinger Süden nachgesagt. Der Gäubodenpark kann eine riesige Fläche anbieten. Für den Park ist ein SB-Warenhaus zugelassen, eine Größenordnung von 4 000 Quadratmetern und mehr. Er wäre außerdem weit genug vom Theresiencenter entfernt, um auch dem dortigen Rewe eine Chance zu lassen. Das wäre gut für die Innenstadt und auch für Rewe.

Damit könnte es zu einem Wettlauf zwischen Gäubodenpark und Westpark um Rewe kommen. Der Westpark will im Jahr 2027 das bisherige BayWa-Gebäude umgebaut haben. 2027 könnte auch für den Gäubodenpark Ziel sein. Im Straubinger Rathaus dürfte man die Entwicklung mit großem Interesse beobachten.

Vor gut zwei Jahren hat die Stadt einen Vorstoß für einen Edeka-Markt 600 Meter vom Westpark im derzeit geplanten Baugebiet am Otto von Dandl-Ring abgelehnt. Das Argument damals war: Es gibt schon viele Supermärkte in dem Gebiet. Im Fall eines Supermarkts im Westpark selbst nimmt die Stadt offenbar eine andere Haltung ein. Hier hat sie ein Gutachten in Auftrag gegeben, das einen Supermarkt positiv sieht. Ein weiterer riesiger Markt im Gäubodenpark könnte die Lage nun aber erneut verändern.

Wieviel Supermarkt braucht eine Stadt?

Denn unabhängig davon, welche Supermarkt-Kette in den Gäubodenpark und wer in den Westpark geht, stellt sich noch eine Frage: Wieviel Supermarkt-Fläche verträgt eine Stadt mit 48 000 Einwohnern? Straubing hat schon jetzt 20 Lebensmittel-Versorger, von den großen Ketten über Discounter bis zu kleineren Märkten wie AK-Markt und Mix-Markt, mit einer Gesamt-Verkaufsfläche von mehr als 30 000 Quadratmeter. Das ist schon jetzt weit über dem Bundesdurchschnitt.

Mit einem SB-Warenhaus im Gäubodenpark würde die tatsächliche Supermarkt-Verkaufsfläche noch weiter auf gut 40 000 Quadratmeter steigen. Zwei zusätzliche große Märkte, im Westpark und Gäubodenpark? Das würde schwierig. Verdrängungswettbewerb droht, das erste Opfer wäre wohl der Rewe im Center.

Der bisherige Gäubodenpark-Eigentümer ist die TLG Immobilien aus Berlin, die seit 2020 mehrheitlich zur Aroundtown-GmbH mit Rechtssitz in Luxemburg gehört. Die Eigentümer-Geschichte des Parks ist ein Paradebeispiel für das Heuschrecken-Verhalten vieler Investoren im Immobilienbereich. 1990 wird der Gäubodenpark eröffnet, Bauherr war die Straubinger Stoffel-Gruppe, 15 Jahre lang war der Park erfolgreich und hoch vermietet. 2005 verkauft Stoffel für 35 Millionen Euro an Babcock & Brown, einen australischen Investor mit verwirrendem Firmengestrüpp. Ab da wird der Park hin- und hergeschoben.

„Heuschrecken“

Gut zehn Jahre lang wechselt er innerhalb des Babcock-Finanzkonglomerats zwischen Australien, London und Luxemburg. Gleichzeitig und immer dringlicher mahnen Mieter Sanierungen an. Diese Sanierungen kommen nie. 2016 kauft eine Hannah GmbH den Park für knapp 55 Millionen, kurz darauf wird Hannah von einer Beteiligungsgesellschaft namens WCM geschluckt, und nur Monate später die WCM von der TLG Immobilien AG.

Die TLG sitzt zwar in Berlin, gehört zu diesem Zeitpunkt aber anteilig einem Hedgefonds auf den Cayman Islands, der Regierung von Singapur, der Schweizer Julius Bär-Gruppe, der israelischen Ouram-Holding und etlichen anderen mehr oder wichtigen Finanzleuten. „Heuschrecken“ nennen manche Leute all diese Investoren. Der Gäubodenpark verliert in dieser Zeit mehr und mehr, der Sanierungsdruck steigt immer weiter. Aber nichts geschieht. Handelsketten, Einzelhändler, das Reha-Zentrum und Dienstleister verlassen den Park. Die Leerstände werden unübersehbar.

2020 übernimmt die Aroundtown SA mit Sitz in Luxemburg und Berlin die TLG. Die Aroundtown wird damit zum größten Anbieter von Büroimmobilien in Europa und einem der größten Gewerbeimmobilienunternehmen in Deutschland, mit Immobilien im Wert von weit über drei Milliarden Euro im Eigenbesitz und einem Gesamtportfolio von fast 30 Milliarden Euro. Doch Geld in den Park wird weiterhin nicht investiert.

Auch der VdK geht jetzt

Der Auszug geht deshalb weiter. Ende 2021 verlässt mit Kaufland ein Ankermieter den Park. Andere Mieter gehen ebenfalls, und in wenigen Wochen wird auch der Sozialverband VdK den Park verlassen und in den Turm an der Alten Hauptpost wechseln. Und wie geht es weiter im Gäubodenpark?

Was die neuen Eigentümer planen, ist derzeit noch unklar: Entweder Sanierung, also Investieren, den Park wieder attraktiv machen und neue Mieter holen? Oder wie die bisherigen Käufer der letzten 20 Jahre den Park als Abschreibungsprojekt ins Portfolio holen?

Es gibt die Hoffnung, dass die Modulus Real Estate über die Carlus Retail 8 wirklich investieren wird. Für den Gäubodenpark und den Straubinger Süden wäre das gut. Ob der Westpark darüber jubeln wird, darf man bezweifeln, und was Rewe macht, scheint wieder offen.