Wöhrl-Monopoly

Er war nicht der einzige, aber Straubings schönster und wertvollster Innenhof. Foto: Privatarchiv R. Graf

Schauen Sie, dieses Foto: Ein Arkadenhof, und ist er nicht schön? Es ist 1915, noch existiert Straubings schönster und wertvollster Innenhof, italienisches Flair fast. Ahnen Sie, wo das ist? Im Deschauerhaus, wie alte Straubinger immer noch sagen: Das Haus, in dem heute der Wöhrl drin ist, wie es bei Schwimm, Agnes, schwimm! heißt. Noch vor ein paar Jahrzehnten war dieser Arkadenhof aus dem 18. Jahrhundert existent. Dann ist er abgebrannt. Auf diesem Foto von 1915 ist sichtbar, was Straubing verloren hat.

Wär er nicht abgebrannt, gäb’ es ihn heute trotzdem nicht mehr. Er wäre kaputt gemacht und überbaut wie der Primbs-Innenhof in der Volksbank, aus Geschäftssinn und Freude am Monopolyspielen. Wäre der Denkmalschutz damals schon da gewesen, wäre das nicht passiert. Obwohl, wer weiß? Der Denkmalschutz, eigentlich zum Schutz von bestehenden Bauten da, beschäftigt sich heutzutage ja lieber mit Holzbänken und Sonnenschirmen, die nun wirklich keine Gefahr für ein Denkmal sind. Warum sage ich das? Weil grad das große Wöhrl-Monopoly läuft.

Bei Monopoly ist es so: Sie kaufen ein Haus – okay, im Spiel eine Straße - und je mehr Miete das Haus bringt, desto teurer der Preis. Mit dem Wöhrlhaus ist das ganz genauso. Das Spiel hat vor etwa 20 Jahren begonnen. Der Markt für Gewerbe-Immobilien war damals sehr gut, sogar das Theresiencenter hat man damals für eine Spitzenidee gehalten. Und den besten Preis für eine Gewerbe-Immobilie war natürlich dann, wenn ein guter Mietvertrag mit dabei war, langjährig, mit hoher Miete.

Flush oder Bluff

Das Wöhrlhaus war damals noch nicht im Besitz der Holding von Ludwig Stoffel. Es war im Wöhrl-Eigenbesitz. Diesen Eigenbesitz hat Wöhrl an eine dänische Fondsgesellschaft verkauft. Der Preis war unklar, aber er war wohl hoch. Denn Wöhrl hat einen sehr guten Mietvertrag mitverkauft, und zwar mit sich selber als Mieter. So läuft das oft in der Branche. Das ist das Geschäft.

Die Dänen sanieren den Dachstuhl und ein paar andere Sachen. Dann verkaufen sie weiter. Der Käufer ist diesmal Stoffel, und der gute Wöhrl-Mietvertrag – aktuell jährlich eine Million - ist mit dabei. „Ein ganz entscheidender Punkt für uns“, erklärt damals das Stoffel-Management zum Mieter Wöhrl und beteiligt sich mit 1,5 Millionen am Umbau durch Wöhrl. Das war 2012. Bis dahin ist das eine gute Geschichte für alle: Der Mieter erwirtschaftet die hohe Miete, irgendwie, der Vermieter erhält die nötige Rendite für seine Investition.

Das hat sich geändert. Der Online-Handel ist stark geworden. Sein Anteil am Einzelhandel hat sich vervielfacht, und er nimmt weiter zu. Wöhrl sagt jetzt, dass eine Millionenmiete sich nicht mehr rechnet und will den Vertrag neu verhandeln. Der läuft noch bis 2034, und für den Fall, dass Stoffel nicht will, glaubt Wöhrl einen Weg zu einem vorzeitigen Ausstieg schon Ende September zu haben. Bei Wöhrl sind sie Vollprofis, bei Stoffel auch, harte Burschen im Business. Es ist nicht nur Monopoly.

Umbau: Absurd?

Es ist auch Schach, grade hat Wöhrl einen Zug gemacht und jetzt kommt Stoffel; vielleicht ist es auch Poker und es gewinnt, wer einen Flush hat oder besser bluffen kann. Und vielleicht ist es auch ein Blick in die Zukunft. Große Verkaufsflächen sind nicht mehr die Zukunft, das ist vorbei. Gut möglich, dass Wöhrl und Stoffel sich noch einmal einig werden, auf die eine oder andere Weise. Aber grundsätzlich wird der Trend in eine andere Richtung gehen: Weg von großen Gewerbeflächen mit 3- oder 4 000 Quadratmetern, hin zum Umbau zu kleineren Geschäften, zu Büros, Gastro und auch Wohnraum. Nicht nur in Straubing, aber auch in Straubing.

Der Grundriss vor der Komplettumgestaltung. Foto: Privatarchiv R. Graf

Das dürfte allerdings auch eine Frage der Kosten sein. Die großen Häuser – egal, ob in Straubing oder anderswo – sind alle entkernt; da steht nur noch die Außenfassade, und die steht auf Stelzen, weil die Erdgeschoss-Fassade auch immer zerstört und durch riesige Glasfenster ersetzt worden ist. Es ist nur ein spielerischer Gedanke, weil alles ja sowieso ein großes Schach-, Monopoly- oder Pokerspiel ist: Aber wäre ein Umbau zu Wohnungen eigentlich völlig absurd? Unten Gewerbe, oben Wohnen? Wohnen in dem Sinn, dass in der Stadt wieder echte Menschen leben? In großer Zahl?

Natürlich, das wäre absurd: Menschen in kleineren Städten wie Straubing? Die haben ja Autos, und nicht jede Immobilie am Stadtplatz hat eine Tiefgarage; das Wöhrlhaus zufällig allerdings schon. Nur: Der Mensch hat beim Wohnen gern auch natürliches Licht. Das ist bei diesen Immobilien aber echt schwierig. Man müsste Lichtschächte bauen. Vielleicht einen Innenhof, wie er früher in vielen Gebäuden schon da war? Und damit zurück zu unserem Foto.

Spirale der gedachten Möglichkeiten

Es ist leicht, 2026 an einem Laptop zu sitzen und „Hey, schauts doch nach Frankfurt!“ zu schreiben. Dort haben sie aber vor ein paar Jahren ihre Nachkriegsbauten weggerissen und ihre historische Altstadt wieder hingestellt. Für Frankfurt ein echter Gewinn: Wohnungen, Cafes, kleine Geschäfte, da wohnen jetzt Menschen, da kommen Besucher, da ist jetzt mehr Leben als vorher. Sogar, was leicht geschrieben ist, kann eine gute Idee sein.

Gut, man müsste im Grunde einen kompletten Neubau draus machen, wenn man die alte, verlorene, fast italienische Schönheit wiederhaben will, mit Fassaden-Restrettung und mit Innenhöfen, damit Wohnungen in diesen entkernt verbauten riesigen Kästen wieder Tageslicht haben. Insgesamt dürfte das teuer werden. Ich bin kein Spezialist, aber ich hab mich ein bisserl umgehört. Von unter zehn Millionen bis an die 20 Millionen werden da Zahlen genannt, was solch ein Patrizierhaus-Rückbau wie Wöhrl kosten könnte. Finanzierbar? Anderswo offenbar schon, aber was weiß denn ich.

Vielleicht wird die Stoffel Holding jetzt sagen: „Mein Gott, was spinnt denn der Burschi da zamm? Mit unserem Geld?“ Da habt ihr völlig recht. Das ist versponnen. Aber: Wer das Geld dafür hätte, könnte sich so ein richtiges Denkmal setzen. „Dràmmà kon a jäda, a jäda, wos a wui“, singt Hans Jürgen Buchner, hören Sie rein, ab Minute 1.09. Oder, wie ein Werbewürfel in Straubings Eisstadion einmal behauptet hat: „Phantasie ist eine Spirale der gedachten Möglichkeiten, und am Ende steht als Ziel das erfolgreich Machbare.“