Und wieder ins Risiko?

Westpark? Gäubodenpark? Es beginnt die entscheidende Phase. Beide Park-Investoren suchen deshalb jetzt das Gespräch mit der Stadt. Am Donnerstag soll ein Treffen im Rathaus mit den Gäubodenpark-Investoren sein. Es geht um Supermärkte, und noch um mehr: Die Zukunft des einen Parks kann ein Risiko für die Zukunft des anderen sein.

Klar ist bisher: Im Westpark plant die Stoffel Holding mit Rewe als Ankermieter, im Gäubodenpark plant der Investor Modulus aus Hamburg mit Edeka. Beide Supermarktketten wollen Märkte nach neuestem Stand: Flaggschiff-Märkte in einer neuen Größenordnung. Sowohl im West- wie auch im Gäubodenpark sind Märkte mit 3 000 Quadratmetern und mehr möglich.

Märkte dieser Größe sind der aktuelle Trend im Lebensmittelhandel. Es geht um neue Einkaufserlebnisse, riesiges Warenangebot, verschiedene Einzelshops, große Salat- und Fleischtheken, moderne Scan&Go-Kassen für schnelles Bezahlen, die Verbindung von Online und realem Erlebnis. Aber: Der Standort Straubing ist möglicherweise nicht groß genug für zwei solche Giganten. Denn es geht nicht nur um die beiden Märkte. Es geht auch um weitere Anker.

Wer will noch nach Straubing?

Der Gäubodenpark ist seit Jahren ein Problemfall. Der Verkauf durch Stoffel hat ihn nur zum Spekulations- oder Abschreibungsobjekt gemacht, mit immer größerem Sanierungsstau. Der neue Investor will jetzt revitalisieren. Dazu braucht er die Sicherheit, dass sein Invest sich auszahlen wird. Ein Supermarkt allein reicht dafür nicht. Unter dem Druck des Online-Handels starten Investoren den Bau erst dann, wenn ein Vermietungsgrad von etwa 70 Prozent bereits gesichert ist. Vor Umbaustart braucht er weitere Zusagen großer Mieter aus dem Non Food-Bereich. Damit zum Westpark:

Auch hier muss es sich rechnen. Auch Stoffel braucht deshalb neben Rewe noch mindestens zwei Non Food-Versorger. Stoffel plant deshalb neben 3 800 Quadratmetern Supermarktfläche im früheren BayWa-Gebäude auch gut 3 000 Quadratmeter für Fachmärkte. Eine Zwischendecke soll außerdem ein Obergeschoss bringen, noch einmal 6 000 Quadratmeter für Büros und Praxen. Doch wie viele Fachmärkte und Non Food-Discounter, wie beide Parks sie brauchen, wollen nach Straubing?

Insider sagen, dass es derzeit zwei gibt. Um sie soll der Kampf gehen. Einer der beiden soll aus dem Sportbereich sein. Intersport? Die Kette ist auf Expansionskurs mit einem neuen Superstore-Konzept. Auch die polnische Pepco-Kette drängt derzeit nach Bayern. Ob sie an Straubing interessiert ist, ist unklar und auch, ob andere Ketten es sind. Klar ist nur: Wer seine Fachmärkte bekommt, kann bauen. Wer keine bekommt, hat ein Problem.

Wie der Gäubodenpark ausbluten könnte

Damit zur Rolle der Stadt: Der Westpark braucht eine Nutzungsänderung von der Stadt, der Gäubodenpark eine Baugenehmigung. Wer als erster eine Genehmigung hat, hat einen Zeitvorteil bei Verhandlungen mit möglichen Mietern. Falls das der Westpark ist, könnte das wohl das endgültige Aus für den Gäubodenpark sein: Nicht nur, dass dessen Chancen auf weitere Anker dann schwinden. Der Westpark könnte aus Innenstadt und Gäubodenpark Büros und Praxen absaugen wie schon vor Jahren das Reha-Zentrum. Der neue Investor dürfte sein Invest dann beenden.

Denn solche Invests sind in aller Regel noch nicht komplett vollzogen. Üblich in der Branche ist ein Optionskauf: Der Investor erwirbt zunächst eine Kaufoption über eine gewisse Zeit. In dieser Zeit versucht er Mieter zu finden, mit denen Kauf und Sanierung sich rechnen. Findet er sie, wird aus der Option der vollständige Kauf. Wenn nicht, bleibt die Immobilie beim bisherigen Eigner. Der Investor hat nur vergleichsweise kleines Geld für die Option verloren. In Straubing würde damit ein für die Innenstadt wichtiges Gebiet weiter veröden.

Im Westpark ist die Lage anders. Der Park ist von Anfang an im Stoffel-Besitz. Stoffel hat die Schieflage des Parks durch sein Fehl-Invest in den Baumarkt-Flop selbst verursacht. Jetzt soll die Stadt einen Supermarkt genehmigen, der seinen Baumarkt-Flop ausgleichen soll und ihm weitere Fachmärkte bringt. Doch das Gebiet ist schon bestens versorgt mit Supermärkten und kleineren Fachmärkten im anderen Westpark-Teil. Die BayWa-Halle aus vorgefertigten Teilen im Westpark wäre weitaus günstiger abzureißen als der Gäubodenpark. Die ursprünglich geplante Wohnnutzung aus der Vor-Stoffel-Zeit wäre hier viel leichter möglich.

„Es gibt keinen Zufall“, sagt Leroy Gibbs

Aber Stoffel ist ein einflussreicher Akteur und Investor für die Stadt. Pfarrplatz, Theresien-Tor - auch der Gäubodenpark vor 30 Jahren - waren wichtige Projekte für die Stadt. Der Vorteil von Stoffel ist auch, dass er als Straubinger hier bestens vernetzt ist. Ist es da Zufall, dass das Straubinger Tagblatt genau jetzt in einer große Image-Geschichte Stoffels Verdienste bei der Rettung des Straubinger Eishockeys vor 30 Jahren in Erinnerung ruft? „Es gibt keinen Zufall“, sagt Special Agent Leroy Gibbs in Navy CIS.

Stoffels neue Westpark-Idee kann die Stadt mehr kosten als sie bringt. Die Frage ist deshalb: Was wird die Stadt tun? Wird sie sagen: „Ein Park mit Baumarkt auf einem ursprünglich von uns als Wohngebiet geplanten Gebiet war Stoffels Idee und Stoffels Risiko, und das ist gescheitert. Warum sollen wir diesen Weg weitergehen, der jetzt einem anderen für uns wichtigen Akteur schaden kann?“ Oder wird sie den Westpark als wichtig genug einstufen, um ein wachsendes Problem im Gäubodenpark zu riskieren?

Vielleicht wird dieser Wettbewerb gutgehen. Aber es ist ein Risiko. Der Westpark kann Büros und Praxen absaugen und Stillstand bedeuten für ein anderes wichtiges Gebiet. Er kann Verteilungskämpfe auslösen im mit Lebensmittlern dann überversorgten Westen, die Zahl der Kunden erhöht sich ja nicht. Risiken geht die Stadt gern im Zehn-Jahres-Rhythmus ein: Theresiencenter vor 20 Jahren, BayWa im Westpark vor zehn. Wird man einmal sagen: „Hier war der nächste Fehler“? Noch ein Supermarkt plus Begleiter wären zwar gut für die Stoffel Holding. Aber wofür noch? Warum nicht Wohnbau, wie von der Stadt ursprünglich geplant? Verwaltung und Stadtratsmehrheit werden abwägen und gut begründen müssen, und besser als damals beim BayWa-Baumarkt.